Оглавление Вернуться в раздел "Ипотека"
Поиск и определение с желаемым объектом недвижимости
_________________________________________________________
Возможности ипотеки
Что такое классическая ипотека?
Какие выгоды дает заемщику классический ипотечный кредит?
Можно ли сдавать в аренду квартиру, приобретенную в ипотеку?
Можно ли прописать кого-нибудь в ипотечную квартиру?
Может ли клиент продать квартиру, которую он купил в ипотеку?
Каковы дополнительные расходы при ипотеке?
Какие законодательные документы регулируют ипотечное кредитование?
__________________________________________________________________
Что такое классическая ипотека?
Данный вид ипотечного кредитования предоставляется на покупку недвижимости на вторичном рынке жилья. При этом приобретаемая квартира является предметом залога в банке, выдавшем кредит.
Вторичная недвижимость - это недвижимость, введенная в эксплуатацию, сданная государственной комиссией и имеющая свидетельство о собственности уфизического или юридического лица.
Какие выгоды дает заемщику классический ипотечный кредит?
- Возможность сразу въехать в новую квартиру, оформив её в свою собственность.
- Более широкий выбор квартир для приобретения в собственность, поскольку к вторичной недвижимости банки предъявляют значительно меньше требований, нежели к новостройкам.
- Отпадает необходимость годами копить на квартиру, пытаясь угнаться за все возрастающими темпами инфляции и ростом цен на жильё.
- Максимальный срок кредитования - 30 лет, что значительно снижает ежемесячную нагрузку на семейный бюджет.
- Снижение налогового бремени. Благодаря налоговому имущественному вычету от налога на доходы освобождаются все выплачиваемые им проценты по кредиту и 13% от стоимости недвижимости (максимум от суммы не более чем 2 миллиона рублей).
- Самые низкие процентные ставки, что является одной из основных характеристик классической ипотеки
Можно ли сдавать в аренду квартиру, приобретенную в ипотеку?
Все зависит от того, какой банк, выдает кредит — все условия прописаны в кредитном договоре. Банк- кредитор может
- запретить сдачу ипотечной квартиры в аренду,
- разрешить исключительно с его ведома и согласия,
- не предъявлять никаких требований по данному вопросу.
Можно ли прописать кого-нибудь в ипотечную квартиру?
Опять-таки все зависит от конкретного банка, выдавшего кредит - большинство банков, не запрещают это. Так же как и в предыдущем случае, все прописано в кредитном договоре.
Может ли клиент продать квартиру, которую он купил в ипотеку?
В кредитном договоре прописывается, что клиент может продать свою квартиру только с согласия банка-кредитора.
Здесь всегда возникает проблема, возникающая из-за разницы интересов двух сторон:
- нового покупателя, который, естественно, хочет сначала снять обременение с квартиры
- банка, который всегда хочет «деньги вперед»
Есть два способа решения этой проблемы:
- Банком дает согласие на смену собственника, после чего снимается обременение (в течение некоторого времени покупатель становится залогодателем).
- В первую очередь погашается кредит (снимается обременение), после чего регистрируется купля-продажа квартиры и осуществляется смена собственника.
Клиент должен учитывать, что квартиру, скорее всего, придется продать со скидкой: она менее привлекательна для покупателей, чем «свободное» жилье.
Каковы дополнительные расходы при ипотеке?
Кроме банковских процентов и комиссий это:
• страхование заемщика и предмета ипотеки (около 1%);
• оплата услуг риелторов, агентства недвижимости (от 1,5% до 6%);
• оценка недвижимости (от 3000 до 20 000 руб.);
• регистрация ипотечной сделки (госпошлина примерно в 2000 руб.: 1000 руб. — регистрация сделки и 1000 руб. — регистрация права собственности), при этом каждая корректировка данных в документах стоит 200 руб.
• ускоренная регистрация сделки в учреждении юстиции (от 4000 до 10000 руб.).
Какие законодательные документы регулируют ипотечное кредитование?
• Федеральный закон РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (№122-ФЗ)
• Федеральный закон РФ об ипотеке (залоге недвижимости) (№102-ФЗ)
• Закон РФ о залоге (№2872-1)
• Федеральный закон РФ об ипотечных ценных бумагах (№152-ФЗ)
• Земельный Кодекс РФ (№136-ФЗ)
• Постановление пленума верховного суда РФ №6 и пленума высшего арбитражного суда РФ №8 о некоторых вопросах, связанных с применением части первой гражданского кодекса РФ
• Гражданский кодекс (положения о залоге)
________________________________________________________________________________
Что такое налоговый имущественный вычет?
Как рассчитывается сумма налогового имущественного вычета?
В чем особенности выплаты имущественного налогового вычета?
Какие существуют способы получения имущественного налогового вычета?
Как получить имущественный налоговый вычет в налоговой инспекции?
Как можно получить имущественный налоговый вычет на работе?
В каком порядке выплачивается имущественный налоговый вычет?
В чем особенности оформления имущественного налогового вычета?
Как рассчитывается налоговый вычет при ипотеке?
Кто может получить налоговый имущественный вычет?
В каких случаях перечисленные граждане не могут обратиться за имущественным налоговым вычетом?
_________________________________________________________________________________
Что такое налоговый имущественный вычет?
Это способ уменьшения налогооблагаемой базы физического лица. Иными словами, это возврат уплаченных ранее налогов в размере 13% в качестве подоходного налога.
Как рассчитывается сумма налогового имущественного вычета?
Сумма имущественного налогового вычета рассчитывается из стоимости приобретенной жилой недвижимости, указанной в договоре купли-продажи. Таким образом, сумма налогового имущественного вычета составит 13% от стоимости недвижимости. Но при этом налоговым кодексом РФ установлена максимальная стоимость недвижимости в размере 2 млн руб.
Пример: Стоимость квартиры по договору купли-продажи составила 9 млн руб. Ввиду того, что в предложенном примере стоимость квартиры выше определенного Налоговым кодексом лимита, имущественный налоговый вычет будет рассчитываться следующим образом:
2 млн руб. * на 13% = 260 000 руб.
Полученную сумму владелец квартиры может себе вернуть наличными.
Ограничение в максимальной стоимости недвижимости в размере 2 млн руб. вступило в силу с 01 января 2008 года. Ранее максимальный лимит составлял 1 млн руб. и 750 000 руб. в разные периоды.
Если недвижимость покупалась с использованием целевого ипотечного кредита, то налоговый вычет дополнительно включает в себя и сумму процентов по этому кредиту. То есть, помимо возврата подоходного налога в размере до 260 000 руб., владелец недвижимости и заемщик может возместить 13% от суммы всех процентов, уплаченных банку по кредиту. При этом Налоговый Кодекс РФ не ограничивает сумму процентов.
Важно! Обратиться за налоговым имущественным вычетом гражданин может, только если в кредитном договоре будет указана цель кредита: «на покупку недвижимости». Если использовался нецелевой кредит, то проценты по такому кредиту нельзя включить в сумму налогового вычета.
В чем особенности выплаты имущественного налогового вычета?
• За возмещением имущественного налогового вычета граждане могут обратиться уже спустя год после приобретения недвижимости. Это дает возможность уменьшить налогооблагаемую базу за год оплаты налогов после приобретения недвижимости (в случае возмещения через налоговую инспекцию).
• При этом гражданин, обратившийся за имущественным налоговым вычетом, за одно обращение может вернуть сумму налогов, не превышающую сумму годового подоходного налога, который был выплачен государству.
• Имущественным налоговым вычетом можно воспользоваться лишь раз в жизни.
Как рассчитать, учитывая сумму подоходного налога, сколько сможет вернуть себе покупатель квартиры с помощью налогового вычета?
Допустим, 01 февраля 2010 года гражданин купил квартиру за 9 млн руб. Работодатель за гражданина ежемесячно делал налоговые отчисления (13%) в размере, например, 5000 руб. За год получилось 5000*12 месяцев = 60 000 руб.
За возмещением имущественного налогового вычета, гражданин может обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства не ранее 02 февраля 2011 года. При этом из возможной суммы имущественного налогового вычета (2 млн руб. * 13% = 260 000 руб.), государство в первое обращение вернет гражданину только 60 000 руб. Потому что за период с 01.02.2010 по 01.02.2011 налоговая база гражданина составила 60 000 руб. Оставшиеся 200 000 руб. гражданин будет возмещать ежегодно, по аналогичной процедуре, до тех пор, пока не возместит 260 000 руб. Если же сумма подоходного налога за год составила более 260 000 руб., то гражданин сможет возместить всю сумму имущественного налогового вычета за одно обращение.
Какие существуют способы получения имущественного налогового вычета?
Существуют два способа выплаты имущественного налогового вычета:
• через налоговую инспекцию раз в год;
• через работодателя ежемесячно.
Как получить имущественный налоговый вычет в налоговой инспекции?
Нужно написать заявление. К заявлению следует приложить в виде копий:
• документы, которые подтвердят право собственности на квартиру (дом);
• договор о приобретении квартиры (дома);
• акт приема-передачи квартиры;
• платежные документы, которые подтвердят факт оплаты расходов, включаемых в налоговый вычет (банковские выписки о перечислении денег в счет погашения ипотечного кредита);
• кредитный договор.
Если у владельца недвижимости нет документов, подтверждающих право собственности на жилье, он не сможет получить налоговый вычет. Таким образом, если гражданин приобретает квартиру в строящемся доме, то, чтобы получить налоговый вычет, нужно подождать, пока на руках у него будет свидетельство о собственности или акт приема-передачи.
Важно: Налоговый инспектор будет рассматривать пакет документов в течение 1-3 месяцев, после чего должен дать ответ о возможности получения налогового вычета. В случае положительного ответа гражданину нужно написать заявление. В этом заявлении необходимо указать номер личного банковского счета. Налоговые органы обязаны перечислить деньги на этот счет в течение месяца.
Налоговый вычет с процентов по кредиту выплачивают по мере того, как заемщик погашает кредит, поэтому он должен получать выписку произведенных платежей в банке-кредиторе каждый год. В этой выписке платежи разбиваются на сумму основного долга и сумму уплаченных процентов. Кроме того, для получения вычета с процентов по кредиту нужно ежегодно подавать в налоговый орган весь пакет документов. Если этот вариант получения налогового вычета окажется не очень удобным, то по окончании любого года получения вычета гражданин может выбрать другой способ — получение вычета на работе.
Как можно получить имущественный налоговый вычет на работе?
Для этого клиенту нужно получить в налоговой инспекции уведомление для получения налогового вычета у работодателя. В этом документе указывается название компании-работодателя. Далее клиент подает это уведомление и заявление на налоговый вычет работодателю. Соответственно зарплата, которую клиент получает на руки, станет больше. Это произойдет, потому что его работодатель перестанет удерживать сумму подоходного налога.
Такие уведомления нужно брать в налоговом органе каждый год. Удержание подоходного налога прекратится с того месяца, в который гражданин представит работодателю документ (уведомление). Если клиент решит поменять работу, то важно знать: такое уведомление налоговая инспекция выдает только раз в год. То есть после перехода на новую работу остаток подоходного налога за текущий год клиент сможет получить только через налоговую инспекцию.
В каком порядке выплачивается имущественный налоговый вычет?
• Производится вычет с суммы, которую гражданин потратил на покупку жилья (максимум — 260 000 руб.: это 13% от 2 млн руб.).
• Затем делается вычет с уплаченных по ипотечному кредиту процентов.
Несмотря на то, что идут выплаты сначала с основной суммы, а потом с процентов по кредиту, в декларации лучше указывать сразу и то, и другое, чтобы налоговый орган не установил «срок годности налоговых вычетов по процентам».
Получать налоговый вычет по ипотечным процентам клиент будет по мере того, как он будет выплачивать эти проценты банку. Для этого также нужно каждый год подавать в налоговую инспекцию полный пакет документов, чтобы причитающаяся сумма вычета была целиком исчерпана.
Если по тем или иным причинам клиент не получил вычет полностью, он может дополучить его позже. При этом срок, когда он начал получать вычет, роли не играет. Это возможно, например, в случае, если у клиента не было доходов несколько лет и он не подавал документы на вычет.
В чем особенности оформления имущественного налогового вычета?
• Такой вычет предоставляется только один раз в жизни. При этом вычет по процентам невозможно отделить от вычета по самому жилью. Иными словами, если гражданин уже получил вычет по жилью, которое купил без привлечения кредита, он уже не сможет получить вычет только по ипотечным процентам при покупке другого жилья в ипотеку.
• При подаче заявления на имущественный налоговый вычет нет срока давности. Например, если гражданин купил квартиру более 3 лет назад, то он может получить вычет с доходов за последние 3 года. Ему только нужно подать в налоговую инспекцию декларации за эти 3 года.
• Если гражданин оформил ипотечный кредит в иностранной валюте, то, когда будет рассчитываться налоговый вычет, все платежи по кредиту будут пересчитаны в рубли по курсу ЦБ на день платежа.
Как рассчитывается налоговый вычет при ипотеке?
Допустим, приобретается квартира за 5 400 000 руб.
За счет кредита оплачивается 4 200 000 руб.
Кредит берется на 10 лет.
Общая сумма процентов по кредиту составит 2 100 000 руб.
Налоговый вычет можно получить на сумму 4 100 000 руб. (2 000 000 руб. — максимум от стоимости жилья, предъявляемый к вычету, и 2 100 000 руб. — это вся сумма процентов).
Налоговый вычет составит 533 000 руб. (13% от 4 100 000 руб.).
При этом независимо из каких средств (собственных или заемных), были уплачены 2 000 000 руб., сумму 260 000 руб. (13% от 2 000 000) можно получить единовременно. Должно только соблюдаться одно условие: доходы заемщика в течение года должны обеспечить достаточную сумму подоходного налога, из которого и сделают вычет. Вычет с процентов будет получен в течение 10 лет, только по мере их уплаты банку-кредитору.
Кто может получить налоговый имущественный вычет?
• Граждане РФ, которые работают по найму и доходы которых облагаются налогом по ставке 13%. Если заработная плата выплачивается по серой схеме, то налоговый имущественный вычет будет рассчитываться только с официального дохода.
• Если гражданин работает у нескольких работодателей одновременно (по совместительству), то вычет можно получить с совокупного дохода со всех мест работы. Также, кроме зарплаты могут быть учтены иные доходы, облагаемые подоходным налогом (13%). Такими доходами могут быть денежные средства от сдачи имущества в аренду или от продажи ценных бумаг и пр.
• Если гражданин является частным предпринимателем, за исключением упрощенной системы налогообложения, то он также может воспользоваться имущественным налоговым вычетом с доходов, полученных в результате предпринимательской деятельности.
• Не граждане РФ, которые работают и проживают на территории РФ более 183 дней в году (по закону считаются резидентами РФ), и могут обратиться за имущественным налоговым вычетом.
В каких случаях перечисленные граждане не могут обратиться за имущественным налоговым вычетом?
В случае если купля-продажа недвижимости была заключена между взаимозависимыми лицами: родственниками, коллегами, состоящими в отношениях «начальник — подчиненный» и прочее, обращение за имущественным налоговым вычетом не будет удовлетворено.
____________________________________________________________________________
Поиск и определение с желаемым объектом недвижимости
Что лучше сделать сначала: получить кредит или найти квартиру?
Если я не успею найти квартиру за время действия предложения банка, что тогда делать?
Банк примет любую недвижимость в залог?
Может ли банк отказать в кредите на покупку конкретной квартиры? В каких случаях?
__________________________________________________________________
Что лучше сделать сначала: получить кредит или найти квартиру?
Как правило, люди, решившие оформить ипотеку, заблуждаются в том, что за кредитом на приобретение недвижимости необходимо обращаться после того, как они подберут подходящий объект недвижимости. Оформление ипотеки происходит поэтапно, и на прохождение каждого из этапов требуется определенное количество времени.
Поэтому когда потенциальный заемщик приходит в банк уже с подобранным вариантом недвижимости, наступает время разочарований.
Ему могут отказать в кредите, могут и одобрить, но на меньшую сумму.
А может случиться так, что кредит одобрили, а объект недвижимости не подходит под условия кредитования банка, или сроки принятия решения сдвигаются, а продавец квартиры не готов ждать. И таких примеров очень много.
Поэтому начать лучше с определения суммы кредита, которую готов предоставить банк и которой клиент сможет распоряжаться.
Что никогда не стоит делать — это вносить задаток за квартиру, на которую еще не получено предварительное положительное решение банка.
Следует понимать, что, если в таком случае Вам откажут в кредите, задаток Вам уже никто не вернет, и это будет абсолютно законно.
Если я не успею найти квартиру за время действия предложения банка, что тогда делать?
Банк может продлить срок действия решения.
Для этого достаточно предоставить некоторые документы, подтверждающие, что в Вашей жизни ничего не поменялось, а именно доход или работодатель (обновленные трудовую книжку и справки о доходах).
Но из каждого правила есть исключения, и есть банки, которым для продления решения потребуется полный пакет документов.
Какие виды недвижимости можно приобрести по ипотечному кредиту? Это может быть только квартира? Могу я купить коттедж, таунхаус, земельный участок? А комнату в коммуналке?
Согласно предлагаемым ипотечным программам можно приобрести следующее имущество:
• квартиру;
• дом (коттедж, таунхаус);
• отдельную комнату;
• земельный участок (ИЖС);
• новостройку (долевое строительство).
При этом жилое помещение должно:
• быть подключено к системам отопления (электрическим, паровым или газовым), иметь подачу тепла на всю площадь жилого помещения, либо автономную систему жизнеобеспечения;
• иметь сантехническое оборудование, двери, окна и крыши (для квартир на последних этажах) в исправном состоянии.
Банк примет любую недвижимость в залог?
Нет, в каждом банке свои требования к недвижимости. Это может быть: год постройки многоквартирного дома, техническое состояние дома, отсутствие дома в очередь на снос или реконструкцию. При покупке дома или коттеджа основное требование — в залог банку идет не только само строение, но и земельный участок, который тоже должен приобретаться и оформляться в собственность клиента. Это делается потому, что владелец земли имеет право распоряжаться землей по своему усмотрению (снести строение, стоящее на этой земле). Перед тем, как ваш клиент приступит к поиску недвижимости, обязательно зайдите в раздел «Партнеры», распечатайте и отдайте клиенту требования к недвижимости банка, в котором оформляется ипотека (отдельный документ). Ваш клиент может сам сверяться с пунктами списка при рассмотрении конкретных вариантов недвижимости или отдать его риелтору.
Может ли банк отказать в кредите на покупку конкретной квартиры? В каких случаях?
Только в случае несоответствия Федеральному Ипотечному Стандарту (ФИС):
• квартира не подключена к системам отопления (электрическим, паровым или газовым), нет подачи тепла на всю площадь жилого помещения или отсутствует автономная система жизнеобеспечения;
• в неисправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крыши (для квартир на последних этажах);
• квартира стоит в плане на капитальный ремонт;
• квартира (дом) стоит в плане на снос;
• внутреннее состояние не соответствует требованиям банка, например: наличие газовой колонки, нецентрализованное водоснабжение и т. д. (подробнее с требованиями каждого банка вы можете познакомиться в разделе «Партнеры»).
Я живу в маленьком городе, в котором есть только 1- 2 банка, предоставляющих ипотеку. Неужели мой выбор будет ограничен только этими предложениями?
В таком случае у Вас есть право обратиться в банки, которые находятся в городе-столице его республики (края, области).
В крупном городе будет больше предложений. Главное, не забыть поинтересоваться, выдаст ли банк ипотечный кредит на покупку недвижимости в его городе.
Есть банки, которые ограничивают месторасположение будущей ипотечной квартиры (не дальше 100, 200,300 км) от города, где клиент взял кредит
____________________________________________________________________________
